부동산경매에서 성공 전략

 

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부동산 경매에서 효율적이고 성공 가능성이 높은 낙찰 전략은 단순히 최고가를 써내는 것보다 정보력, 분석력, 심리전이 중요합니다. 경매 낙찰 성공 전략입니다. 참조하세요.

1. 입찰 전 물건 철저 분석

1) 등기부등본 확인

근저당, 가압류 등 권리관계 분석. 선순위 권리자는 인수해야 하므로 주의해야 합니다. 등기부등본 기본 구조 이해하는 법입니다.

 

등기부등본은 크게 3부분으로 구성됩니다.

표제부	부동산의 기본 정보 (주소, 면적, 용도 등)
갑구	소유권에 관한 사항 (소유자, 가압류, 가처분 등)
을구	소유권 외의 권리 (저당권, 근저당권, 전세권 등)

 

＊표제부 확인 포인트

 

주소 및 지번, 면적 확인: 현장과 일치하는지 확인

건물의 용도: 용도 변경 여부나 위반 사항 확인 필요

 

＊갑구 확인 포인트 (소유권 관련)

 

현재 소유자 : 실제 소유자가 누구인지 확인하여야 합니다. 등기부상 등기명의를 신뢰하면 소송에서 유리하게 됩니다.

소유권 이전일자 : 직전 소유권 변동이 의심스러운 경우 조심해야 합니다.

가압류, 가처분, 경매개시결정 : 채권자들의 권리 주장 여부를 확인하여야 합니다

말소기준권리 : 가장 먼저 등기된 권리를 기준으로 이후 권리관계를 분석해야 합니다.

 

＊을구 확인 포인트 (저당 등)

 

근저당권 : 설정 금액과 채권자를 확인하고 근저당권설정일자를 반드시 학인하여야 합니다.

전세권, 지역권, 임차인 : 이들의 권리관계 파악도 중요하며 이를 게을리하는 경우 상당히 피해를 볼 수 있습니다.

말소기준권리 이후의 권리 : 낙찰시 소멸하는지 여부를 확인을 하는 것도 중요합니다.

 

※ 주의사항

 

＊말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 낙찰받아도 소멸되지 않으므로 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다.

＊임차인의 대항력/우선변제권 여부도 함께 확인해야 합니다(주민등록일자, 확정일자 등 필요).

2) 현장답사 필수

점유자 유무, 주거환경, 인근 시세 파악하는 것이 보다 유리합니다. 점유자유무는 등기부상 나타나지 않기 때문에 현장답사를 하지 않으면 알 수 없는 경우가 대부분이 입니다. 주거환경, 인근시세는 낙찰물건의 가치를 파악하는데 중요한 요소입니다.

3) 임차인 정보 파악

전입일, 확정일자 확인하여 명도(퇴거) 리스크 여부 판단할 필요가 있습니다. 대항력있는 임차인이 있는 경우 이들에 대한 대책수립을 하여햐 하기 때문입니다.

4) 건축물대장, 토지이용계획 확인

무허가건축물 여부, 용도지역 파악 등 파악할 필요가 있습니다.

2. 낙찰가율 통계 기반 입찰가 산정

1) 최근 낙찰가율 확인

＊법원경매정보, 온비드, 지지옥션 등에서 해당 지역 평균 낙찰가율 확인 : 지역, 시기, 일자마다 마다 낙찰가율이 다르기 때문에 이를 참조로 확인할 필요가 있습니다.

 

＊본인 수익률 기준 설정 : 자신이 설정한 수익률을 설정하되 시세 대비 최소 10~15% 이상 차익이 가능해야 유리합니다.

2) 낙찰가 계산 공식(이는 참조사항입니다)

＊낙찰가 = (예상 시세 – 리모델링 비용 – 제세금 – 수수료 – 마진) × 0.95

3. 부동산 명도 전략 수립

경매로 부동산을 낙찰받은 후 실제로 그 부동산을 점유하고 있는 사람(점유자)을 내보내는 절차가 명도(明渡)입니다. 명도는 낙찰자 입장에서 매우 중요한 실무 단계이며, 전략 없이 접근하면 예상치 못한 시간·비용 손실이 발생할 수 있습니다. 경매 명도 전략으로 아래가 참조될 수 있습니다.

1) 사전 정보 파악

＊현장조사 필수 : 실제 점유자가 누구인지 파악 (전 소유자, 임차인, 무단점유자 등)하여야 합니다. 이를 게을리 하면 낭패를 볼 수 있습니다.

 

＊등기부등본확인, 현장 방문, 전입세대열람, 확정일자 조회 : 전입일자와 확정일자를 통해 임차인의 대항력/우선변제권 여부 파악해야 합니다.

 

＊명도 위험이 큰 경우 입찰 유보 고려 : 부동산명도소송 시 3~6개월 이상 소요될 수 있습니다.

2) 협의를 통한 자진 명도(이는 가장 비용·시간이 적게 드는 방법임)

＊협상시 전략 : 이사비(명도비용)를 제안하여 일반적으로 실비로 협의합니다.

 

＊명도확인서 작성 : 자진 명도와 대금 수령을 명시한 문서를 작성합니다.

 

＊기일 전 또는 잔금일 직후 명도 유도하는 것이 시간 손실을 최소화할 수 있습니다.

3) 소송 및 강제집행 전략(점유자가 자진 퇴거를 거부할 경우 불가피하게 진행하는 방식)

＊ 집행절차 : 인도명령 신청 (간이절차)은 낙찰자가 소유권을 취득한 후 신청가능하며 대략 2~4주 소요되며 인도명령 결정후 강제집행 신청, 법원 집행관이 출동하여 명도를 진행합니다.

 

＊ 명도 소송 (점유자가 임차인이라 주장할 경우) :부동산명도소송은 소송이 특성상 시간과 비용이 많이 들 수 있습니다. 될 수 있으면 소송으로 가지 않는 것이 시간적, 금전적으로 유리합니다.

4. 특수물건 활용 전략

사람들이 꺼리는 물건(귀찮거나 복잡해 보이는 물건)을 잘 파악하면 저가 낙찰이 가능합니다. 부동산 경매에서 "특수물건"은 일반적인 경매 물건과는 달리 법적·물리적·권리관계상 특별한 주의가 필요한 물건을 의미합니다. 이러한 물건은 투자자 입장에서 리스크가 크지만, 분석 능력과 명확한 전략이 있다면 저가 낙찰의 기회가 될 수 있습니다.

 

＊법률관계상 특수물건

 

유형	특징 및 주의점
선순위 임차인 존재	대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 보증금 전액 인수 가능성
가등기 설정	소유권 이전 가능성이 있는 경우 낙찰 후 소유권 분쟁 소지가 있음
지분경매	공유자의 동의 없이 단독 사용이 어려움이 있을 수 있으며 명도시 어려움이 있을 수 있음
유치권 주장	통상 건설비용 미지급으로 점유중인 경우 명도 곤란하며, 소송이 필요한 경우가 있음
미등기 건물	등기 불가 가능성 있으며 실소유권·형식적 하자 판단이 중요함
법정지상권여부	토지와 건물 소유자가 다를 경우 토지사용권 문제가 발생할 수 있음

 

＊물리적 특수물건

유형	특징
무허가 건물	건축법 위반으로 철거 명령, 등기 불가 가능성이 있음
용도제한 지역	특정 개발·건축이 제한됨 (예: 그린벨트, 문화재 보호구역)
토지의 맹지	도로에 접하지 않아 진출입 불가능할 수 있으며 활용성이 저하됨
집합건물의 일부(공유부분)	주차장, 옥상, 복도 등으로 단독 사용이 불가할 수 있음
하수관, 전신주 통과 등 부담물 존재	사용 제한 가능성이 있으며 가치가 저하될 우려가 있음

 

＊기타 특수물건

 

유형	설명
농지/임야	농지취득자격증명서 필요, 전용시 허가가 필요함
국유지 인접 물건	무단 점유나 분쟁 가능성이 존재할 수 있음
상속재산 경매	상속인들 간 분쟁이 가능하며 명도가 불확실할 수도 있음

 

※특수물건은 다양한 문제가 있을 수 있으므로 이를 철저히 확인할 필요가 있습니다.

5. 경쟁자 분석 및 입찰 타이밍 조절

＊좋은 경매물건이 있는 경우 입찰자가 다수일 수 있으므로 이에 대한 전략을 수립하여야 합니다. 특히 같은 물건을 반복하여 입찰자가 있는 경우 이에 대한 분석도 전략의 한 내용입니다.

 

＊입찰일 당일 현장 분위기가 수시로 변화하기 때문에 입찰당일 현장분위기에 따라 대응하는 것도 좋은 전략의 하나입니다.

6. 분산 입찰 전략

경제적으로 여력이 된다면 다수의 경매물건에 대하여 준비하고, 확률이 높은 물건에 집중하는 것도 전략입니다.

7. 세금 및 비용 계산 정확히 하기

부동산 경매 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소 중 하나가 세금입니다. 경매는 일반 매매와는 다르게 세금 부담 구조가 조금 다르며, 낙찰가 외에 추가 세금 비용이 발생할 수 있으므로 사전 확인이 필수입니다. 이를 게을리하는 경우 예기치 않은 손실을 볼 수 있습니다. 부동산 경매 입찰 시 반드시 하여야 할 세금 고려사항입니다.

취득세	경매로 낙찰받은 경우에도 낙찰자에게 무조건 부과되며 취득세는 일반매매와 달리 매입가가 아닌 낙찰가를 기준으로 산정하며 세율은 부동산 종류에 따라 달라집니다.
농어촌특별세 / 지방교육세	취득세와 함께 부과되는 부가세 개념의 세금입니다.
양도소득세	경매의 경우 매도자가 자진 매도하는 것이 아니라도 매도인이 부담합니다. 낙찰자가 부담하지 않지만 양도소득세 체납분이 있는 경우 경우에 따라 체납세금이 인수될 가능성이 있으므로 고려할 필요가 있습니다.
체납 지방세 인수 여부	경매 물건에 대해 전 소유자의 재산세, 종합토지세 등 체납이 있는 경우 경매대금에서 배당되지만 경매대금으로 지방세가 처리되지 않으면 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으며 반드시 '세금 체납 사실 조회'를 필요가 있습니다.

 

※ 경매낙찰에 따른 세금문제는 사전에 지자체 세무과에 문의하거나 세무사등 전문가 상담을 통해

낙찰가 외 세금 총비용을 예측하는 것이 안전합니다.