부동산, 과연 오를 것인가.

한국의 아파트촌

 

1. 재화로서의 부동산

 
우리 국민모두 부동산에 관심을 두고 있다. 부동산은 크게 재화로서의 두가지 의미를 가지고 있다. 부동산은 사람들이 일상을 영위하는데 필수적인 거주의 용도로서 의미이다.
 
이런 점에서 자가소유의 집 내지 부동산을 가진다는 것은 삶을 영위하는데 최소한의 안전정치를 가진다는 의미이다.
 
다소 고가이고 내부인테리어가 잘된 집이라고 하여도 2년 또는 4년마다 주기적으로 옮겨다녀야 하는 전세 내지 월세의 경우 계약기간이 끝난후 새로운 거주처를 찾으러 다니는 것은 상당히 피곤한 일이다.
 
충분한 자금력이 있어 부동산가격에 구애받지 않는다면 이는 별문제가 되지 않는다. 재화로서의 부동산이 갖는 또다른 의미는 투자대상으로서의 의미이다.
 
투자대상으로서의 부동산은 자기가 투자한 투자액대비 자신이 예상한 투자수익율이 발생하는 것을 의미한다. 투자대상으로서의 부동산에의 투자는 주식이나 채권, 펀드등 일반재화와 같이 철저히 투자수익율을 전제로 한다.
 
투자대상으로서의 부동산의 매력은 은행이자이상의 수익율이 예상될때 의미가 있다. 동일한 금액을 예상되는 투자기한을 기준으로 은행이자이상의 수익이 발생하지 않으면 투자매력이 없기 때문이다.
 
우리가 경험한 부동산투자의 광풍의 시절 1~2년내 수천만원, 수억원이라는 투자수익(현실적인 매매가 되지 않는한 예상수익임)이 발생하였다는 점에서 이는 사실이다.
 
이는 전국적인 부동산투기로 이어졌고 모든 국민들이 이 판에 뛰어들어가기를 마다하지 않았다.
 
자신이 가진 자금이 부족하면 은행등 금융기관으로 부터 대출을 받아 투자대열에 합류하였다. 이로서 세계에서 유래없는 가계부채를 기록하고 있다.

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2. 과연 부동산가격이 상승할 것인가

과연 이전의 예상을 초과하는 투자수익율이 발생하여 부동산가격이 상승할 것인가는 의문이다. 은행금리를 초월하는 충분한 투자수익율이 발생하여 부동산에의 투자가 이루어지고 이에 따른 수요가 발생할때 부동산가격이 상승하게 된다.
 
부동산수요가 발생하는 여러요인중 신도시건설, 대기업이 진출하는 산업단지조성, 재건축, 구도심이 새로이 핫한 카페, 위락시설등 문화중심지가 되는 경우 이는 부동산실수요가 발생하여 부동산가격이 상승하게 된다.
 
이러한 부동산실수요 유인이 없는 한 실질적으로 부동산가격은 상승할 수 없다. 특히 미분양아파트가 많은 지방이나 수도권등 일부지역의 경우 부동산실수요가 사실상 없다. 부동산가격이 상승은 커녕 하락할 개연성이 높다.
 
이는 이미 우리 주위에서 현실적으로 나타나고 있다. 근래 부동산가격이 상승하는 조짐이 강남등 일부지역에서 나타나고 있다. 이를 어떻게 이해하여야 하는가.
 
상당수 언론이나 전문가들은 2~3년전 부동산이 급등하던 시기 이에 동참하지 못하여 투자수익을 놓친 경험자들이나 부동산가격이 상승할것을 두려워하는 집을 보유하지 못한 사람들이 대출을 해서라도 집장만을 하려는 수요로 이해하고 있다.
 
이는 금융기관의 부동산관련 대출액을 참고하면 이해된다. 문제는 이 추세가 지속될 것인 가이다. 이미 본 바와 같이 부동산가격상승은 공급에 비해 수요가 초과할때 가능하다.
 
부동산실수요를 발생하게 하는 요인이 없는한 부동산가격은 상승하지 않는다.
 
재건축이슈로 부동산가격이 급등하였지만 공사비급등의 이유로 조합원부담금이 감당하기 어려울 정도로 상승하게 되어 분쟁이 급증하고 심지어 재건축을 포기하는 사례까지 나타나고 있다.
 
재건축으로 인한 부동산수익율이 사실상 없다. 주위에 신도시건설, 대기업진출, 새로이 핫한 문화시설이 없는한 부동산실수요는 없다.
 
부동산실수요가 있은 것으로 자신이 거주할 아파트등 자기거주용 수요이거나 보다 나은 지역, 아파트등으로 갈아타기용 수요만이 존재한다.
 
과연 이 수요만으로 부동산가격상승의 대세가 될 것인가는 의문이다. 이 수요는 부동산가격의 급등과 무관하게 늘상 존재한 것이다.
 
이 수요가 부동산급등의 광풍을 일으칼 정도의 세기는 아니다. 물론 강남등 대기수요가 많은 지역의 경우 이 수요로 인한 가격급등은 지역별, 아파트별 제한적일 것이다.
 
수도권이라 하여도 외곽지역은 부동산가격상승에 별다른 소식이 없다는 점에서 알 수 있다. 미분양이 많은 지방의 경우도 같다.
 
출생율을 높이기 위한 신생아대출등 정책자금에 의한 부동산가격상승은 상당히 제한적이다.
 
이에 앞으로의 부동산가격상승을 예상하여 자기가 충분히 부담할 수 았는 범위를 넘어 무리하게 대출등으로 부동산매입에 나서는 것은 또다른 가계부채를 야기할 수 있다. 신중에 신중을 기할 일이다.