부동산가격 대세상승?

1. 부동산의 본질과 가격

아파트로 대표되는 부동산은 사람들의 의식주에 해당하는 가장 기본적 욕구이다. 의와 식이 해결된다고 하여도 주의 문제가 해결되지 않는다면 삶은 대단히 불안정해진다. 역대 왕조, 현대의 정부에 이르기까지 의와 식문제와 더불어 주의 문제에 대하여 해결을 위하여 진력을 다하였다.
 
우리의 경우 대체로 1960~1980년대까지 아파트가 우리들 일반적인 주거형태가 되기전 단독주택형태이었다. 비록 단독주택이어도 자기소유가 없어 전세살이형태로 거주하였다하여도 지역별 다소의 차이가 있어도  부동산시세의 커다런 변동이 없었다.
 
이는 부동산시세에 대한 예측이 가능하여 일정한 시점에서의 가격예측을 전제로 자기집마련에 대한 꿈의 실현이 가능하였다.

그러나 아파트가 대거 보급되고 아파트애서의 생활이 보다 편리하다는 인식에 현재 한국민들의 주거형태가 아파트가 대세이다.
 
아파트의 본질이 주거에 있다면 이의 시세는 커다란 변동을 초래하지 않는다. 물론 아파트의 위치, 생활공간, 평수등에 따라 자본주의 사회에서 다소간 차이가 있는것은 자명하다.

사회적으로 경제적으로 허용되는 차이의 범주를 초월하여 아파트로 대변되는 부동산가격에 경제적 논리가 아닌 경제외적 논리가 지배하여 아파트가격상승을 유도하는 것은 문제이다.
 
아파트가 거주의 목적을 벗어나 아파트가격의 비정상적인 상승으로 시세차익을 거두려는 것은 사회적으로나 당사자인 개인적으로 불행할수 있다.

급격한 시세상승에 사람들이 부동산가격이 오를 수 있다는 불안에 자신들의 경제적 능력를 초월하여 금융기관으로 부터 대출받아 이를 감당하는 경우이다.
 
시세차익을 목적으로 과도한 대출을 받아 부동산을 구매한 경우 의도한대로 부동산가격이 상승하면 대출을 변제하고 경우에 따라 상당한 시세차익을 가지게 된다.

그러나 부동산가격이 오르지 않거나 하락할 경우 대출이자를 감당하기 어려워지며 경우에 따라 대출금을 변제하지 못하여 경매에 부쳐지는 경우도 발생한다.

 

휘황찬란한 도시의 아파트

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2. 부동산가격상승여부

부동산가격상승을 결정하는 요인으로 여러 요인이 있지만 부동산가격상승에 영향을 크게 주는 요인으로 금융정책의 핵심인 금리인하이며 재정및 정부정부의 측면에서  부동산가격지지를 위한 SOC투자와 더불어 부동산관련 각종규제완화이다.

더불어 수요공급의 측면에서 본다면 부동산공급에 비하여 과연 부동산을 구매할 수 있는 여력이 있는 수요자가 충분한가이다.
 
부동산구매를 위한 수요가 공급을 초월한다면 당연히 부동산가격은 상승할 것이기 때문이다.  우선 금융정책의 핵심인 금리인하와 관련하여 코로나이후 진행된 인플레이션이 다소 진정되는 추세에 각국에서 금리하락을 예상하고 있다.

이미 EU중앙은행은 현재의 인플레이션이 공급면에서의 병목현상으로 발생하였으나 이의 해소를 이유로 금리인하를 단행하였다.
 
이에 따라 각국이 금리인하를 조만간 단행할 것으로 예상된다. 금리인하는 투자를 위한 자금조달비용이 낮아져 기업등 경기활성화에 도움을 준다.

또한 금리인하는 부동산구매를 위한 대출이자를 인하하여 이로서 부동산구매를 촉진하여 부동산가격상승으로 귀결된다. 이의 process는 경제에 다소 관심이 있는 분이라면 충분히 알고 있다.
 
시중에 금리인하가 될 경우 가져올 부동산가격상승을 예상하는 시각이 있다. 일부 지역에서는 부동산가격의 상단이 높아지는 현상이 보여진다.

과연 인플레이션이 온전히 진정되지 않은 상태에서 금리인하가 가능할 것인가는 다소 회의적이다. 

미국연준의 의장인 파웰이 고용시장의 강세와 미국경제의 예상외의 상승을 이유로 인플레이션을 온전히 진정될 때까지 금리인하를 하지 않는다고 한다.
 
이에 한국은행도 금리인하에 매우 신중하다. 섣불리 금리인하를 단행하는 경우 다소 진정국면에 있는 인플레이션을 유발할 수 있으며 하향안정화추세인 부동산시장에 커다란 혼란을 야기할 수 있기 때문이다. 한국의 부동산가격상승은 세계에서 놀랄 정도로 비이성적인 현상이다.
 
경제관련 외국단체들이 지난친 부동산가격상승이 한국경제를 발목을 잡을 것이라는 우려를 나타내고 있다.

금리인하가 조만간 단행되지 않는다면 이로 인한 부동산가격상승은 강남등 극히 일부지역을 제외하고 대세가 아니라고 하는 것이 타당하다.

금리측면이외 부동산가격상승을 촉진하는 요인으로 부동산가격하락을 우려하여 정부가 재정이나 부동산규제완화등 각종 정책으로 부동산가격지지정책을 수행하는 경우이다.

이는 부동산수급이나 가격등에 직접적인 영향을 주는 것으로 이의 파급효과는 대단히 크다. 
 
신도시건설, 고속도로및 철도건설등이나 대규모재개발사업등을 하는 경우 이에 투입되는 자금은 엄청나고 이를 호재로 삼아 부동산투기가 행하여지는 사례가 재연될 수 있다.

이는 관련 부동산가격상승으로 이어질 수 있다. 특히 경기가 불투명한 경우, 선거를 목전에 두고 정치적 고려로 이러한 정책을 실행하곤 하였다. 그러나 경기부양을 위하여 각종 SOC사업을 시행할 것으로 보이지 않는다.
 
현재 시행되고 있는 대규모 재개발사업도 혼란을 거듭하고 있다. 이미 국회의원선거도 이미 치뤘다.

과연 현시점에서 부동산가격지지를 위하여 이러한 정책을 시행되는 경우를 예상한다면  부동산가격이 폭락하여 경제에 커다란 영향을 줄 경우이외 인플레이션우려로 이러한 정책을 취하기는 쉽지 않다.
 
마지막으로 고려할 것은 부동산공급에 비하여 부동산을 구매하고자 하는 수요가 부동산공급을 초래할 정도인가에 대하여 의문이다.

이미 기존 부동산가격상승으로 인하여 더이상 부동산을 구매할 여력이 있는 수요자가 많지 않다는 점은 익히 알려져 있다.
 
언론을 통하여 알려진 바와 같이 전국각지에 미분양아파트가 산재해 있는 상태에서 이를 딛고 부동산가격이 상승하기는 어렵다.

이를 모두 고려한다면 당분간 금리인하와 정부의 부동산관련정책, 부동산을 구매할 여력이 있는 수요자의 부족으로 인하여 당분간 부동산가격상승은 예상하기 어렵다고 여겨진다.